لا يزال خطر تشكل فقاعة عقارية في مدينتي فرانكفورت وميونخ الألمانيتين معتدلا رغم ارتفاع أسعار المساكن، بحسب دراسة حديثة أجرتها مجموعة "يو بي إس" المصرفية السويسرية الكبرى.

وتنشأ الفقاعة العقارية عندما تبتعد أسعار الشقق والمنازل بشكل كبير عن دخول السكان والقيمة الفعلية للعقارات.

وقالت "يو بي إس" إن فرانكفورت سجلت تراجعا واضحا في خطر تشكل فقاعة عقارية، "بسبب انخفاض أسعار العقارات"، مضيفة أن خطر الفقاعة في ميونخ معتدل أيضا، إذ تؤدي أسعار الفائدة المرتفعة وتكاليف البناء إلى كبح سوق الإسكان.

وبحسب المصرف، كانت فرانكفورت وميونخ في عام 2022 من بين المدن الكبرى التي تواجه أكبر خطر لتشكل فقاعة عقارية على مستوى العالم. ومنذ ذلك الحين، تراجعت أسعار الشراء - بعد احتساب التضخم - بشكل ملحوظ بسبب ارتفاع أسعار الفائدة على القروض، في حين ارتفعت أسعار المستهلكين بقوة وزادت الدخول أيضا.

وفي مؤشرها العالمي لفقاعات العقارات، حللت "يو بي إس" أسعار العقارات في 23 مدينة كبرى حول العالم. وتقارن المجموعة المصرفية أسعار الشراء والإيجارات بتطور الدخول والاقتصاد، وتبحث عن وجود انحرافات ملحوظة. كما تأخذ في الاعتبار مديونية الأسر وتطور قطاع البناء. وقد شكلت المبالغة في تقييم الأسعار إنذارا مبكرا في مناسبات عدة، كما حدث في الولايات المتحدة، حيث انفجرت فقاعة عقارية في عامي 2007 و2008 وأدت إلى اندلاع أزمة مالية عالمية.

وقالت "يو بي إس" إن خطر تشكل الفقاعات على مستوى العالم لم يتغير إلا بشكل طفيف. لكنها ترى في ثلاث مدن كبرى (زيورخ وطوكيو وميامي) مخاطر كبيرة تتمثل في انفصال تطور الأسعار عن القيم الفعلية للعقارات.

في المقابل، ترى "يو بي إس" أن أقل خطر لتشكل فقاعة عقارية موجود حاليا في ساو باولو وسان فرانسيسكو ونيويورك. كما تحتل باريس ولندن مراكز متأخرة في عام 2026، بحسب النسخة الثانية عشر من المؤشر.

وقال ماكسيميليان كونكل، كبير مسؤولي الاستثمار في "يو بي إس" بألمانيا، إن أسواق العقارات في فرانكفورت وميونخ شهدت تصحيحا كبيرا بعد طفرة طويلة في ظل انخفاض أسعار الفائدة، وأضاف: "بعد احتساب التضخم، تقل الأسعار بما يصل إلى 25% عن أعلى مستوياتها في عامي 2021 و2022".

وانخفضت أسعار العقارات في فرانكفورت بنسبة 3% في عام 2025. ومع ذلك، لا يزال الطلب هناك أعلى بكثير من المعروض، وفقا لـ"يو بي إس"، التي قالت: "تدفع الهجرة واتجاه الأسر نحو أن تكون أصغر حجما الإيجارات إلى الارتفاع، في حين تؤدي تكاليف البناء والتمويل المرتفعة إلى كبح نشاط البناء الجديد".

وفي ميونخ تراجعت أسعار العقارات - بعد احتساب التضخم - بنسبة حوالي 25% مقارنة بأعلى مستوى قياسي سجلته في عام 2022. وحالت الزيادة في أسعار الفائدة على القروض دون ارتفاع الأسعار.

وقال مدير "يو بي إس" سوكريا أكلان: "تخلص سوق العقارات السكنية الألماني من جزء كبير من المبالغة في تقييم الأسعار التي تراكمت خلال فترة انخفاض أسعار الفائدة"، مضيفا أن محدودية المعروض من المساكن في فرانكفورت وميونخ توفر آفاقا قوية للمشترين الذين يركزون على الاستثمار طويل الأجل. لكنه استبعد حدوث طفرة عقارية جديدة بسبب ارتفاع أسعار الفائدة.

كما تشكك "يو بي إس" في الاعتقاد السائد بأن امتلاك مسكن يوفر حماية فعالة من التضخم، حيث تقول: "في أكثر من نصف المدن التي شملتها الدراسة، لم توفر ملكية المساكن حماية فعالة من التضخم خلال السنوات الخمس الماضية"، مشيرة إلى أنه في الأسواق التي كان فيها خطر تشكل فقاعة سعرية مرتفعا للغاية في عام 2021، انخفضت أسعار العقارات منذ ذلك الحين بشكل كبير - بعد احتساب التضخم - بمتوسط بلغ نحو 15%.